[재개발 투자] 마포구 초기 재개발 투자, 대흥/서강 역세권 재개발

부동산 시장이 불황인 만큼, 2020~2022년 뜨겁게 달아오르던 시장은 차갑게 식었고

각종 부동산 지표도 꼬꾸라진지 한참이다. 사실 이런 상황에서는 관망하고, 때를 기다리는게 더 안전할 수 있지만 

내 생각은 좀 다르다. 이럴 때 보고 있지 않으면 얼마나 내려간건지도 알 수 없고 정작 바닥을 찍었는지 내려가고 있는지

시세의 변동을 알 수 없기 때문에 이런 하락장에서도 계속해서 시세를 체크하고 동향을 파악하는 것이 중요하다고 본다.

물론 그런다고 부자가 되는건 아니지만..

 

부동산 호황과 함께 재개발 투자지에 대한 투자 수요도 엄청나게 몰려들어서 서울의 재개발 투자지는 사업진행과 상관없이 극 초기 투자지까지 p가 엄청나게 붙어서 엄두가 안날 정도였다.

최근에는 그래도 부동산 시장이 냉각되고 대출 금리가 많이 오르면서 오랜시간 돈이 묶이게 되는 재개발 물건들이 비교적 가격하락이 생기고 있고 특히 사업진행이 더디거나 초기 단계 투자지는 비교적? 합리적 가격으로 보이는 곳들도 있다.

그래서 앞으로는 하락장에 조금 지켜볼 만한 재개발 투자지를 정리해두려고 한다.

 

첫번째로 알아본 재개발 투자지는 대흥서강역세권 재개발이다.

이곳은 역세권 시프트라고도 부르는 재개발 투자지로, 위치는 다음과 같다.

대흥서강 역세권시프트 입지

 

입지로는 경의중앙선 서강대역과 6호선 대흥역 사이에 위치한 초역세권(500미터 이내) 입지이며, 경의선 숲길을 끼고 있는 환경적 입지적으로 매우 좋은 곳이다. 또한 마포구 한가운데 위치하고 있어 동쪽으로는 광화문과 용산, 남쪽으로는 여의도와 영등포, 서쪽으로는 홍대와 DMC까지 서울의 핵심 업무지구들에 대한 접근성이 매우 좋다는 특징을 가진다.

서울 내 입지

 

따라서 향후에도 해당 지역에 대한 입지적 가치는 점점 더 올라갈 가능성이 높고, 특히 용산 개발이 가속화 됨에 따라 향후 용산의 배후 주거지로 더욱 주목받을 수 있는 곳이다.

이 곳 대흥서강 역세권에서 추진하고 있는 역세권 시프트라는 재개발 방법은 무엇일까?

쉽게 말해 역세권 시프트 사업은 초역세권 지역에 용적율을 최대 500%까지 허용하여 고밀개발을 하되, 장기전세주택을 포함함으로써 서울 내 공급을 확보하는 방식이다. 

한마디로 역세권인근에 초고층 주택을 짓게 해줘서 토지주들에게는 사업성을 확보하게하여 재개발 비용을 절감시켜주고, 장기전세임대주택 물량을 확보해 서울 내 공급부족을 해소하겠다는 것이다.

서울시와 토지주들의 win-win 전략으로 오세훈 시장이 내세운 방법이다. 현재 이러한 방법으로 서울 내 여러 역세권 입지들에서 이러한 역세권 시프트 사업을 추진하고 있다. 

중요한 것은 이러한 사업의 요건이 되느냐다. 

역세권 시프트 사업의 요건은 다음과 같다.

1. 노후불량 건축물 수 60%, 30년 이상 건축물 30% 이상

2. 과소필지 150m2 미만 필지 비율 40% 이상

3. 저밀이용 2층 이하 건축물 비율 50% 이상

 

뭔가 어렵지만 어쨋든 현재 대흥서강 역세권 지역은 해당 요건이 가능한 곳이다.

노후도를 살펴보면 다음과 같다.

 

노란색으로 표시된 곳 안쪽이 대흥서강 역세권 구역인데, 비교적 신축행위가 적고 상당 수가 노후도가 30년 이상 된 것을 알 수 있다. 

중요한 것은 여기서 신축행위가 더 이루어지지 않는 것이다.

이를 위해서는 빠르게 주민동의와 함께 사전 검토를 통해 신축행위가 허용되지 않도록 하는 것이다.

 

따라서 현재 대흥서강역세권 재개발은 사전 검토를 신청한 상태이다. 

어서 검토가 진행되어 신축행위가 제한되어야 할 것이다. 이 것이 이루어지면 사업이 궤도에 오를 수 있을 것이다.

 

대흥 서강 역세권 단지는 역세권 시프트 사업을 통해 향후 용적율 500%를 신청하여

2,033세대의 고밀 재개발을 통해 임대세대 508세대(시프트)를 제외하고 순수 일반분양 458세대를 만들어 내겠다는 것이다.

조합원수가 약 400명이라고 하니, 일반분양 458세대는 상당히 훌륭한 사업성과 비례율이 나올 수 있을 것으로 기대된다.