[부동산] LTV, DTI, DSR이란 무엇일까?

요새 부동산과 관련된 뉴스를 볼 때면 자주 등장하는 용어가 LTV, DTI, DSR 등이다. 아파트 값이 많이 올라서 규제를 하는 건 알겠는데, 도무지 용어가 무엇을 의미하는지 몰라 당황할 때가 많다.

오늘은 LTV, DTI 그리고 DSR에 대해 그 의미에 대해 알아보려 한다. 복잡한 영어 약자이지만 설명을 보고 생각하면 그리 어렵지 않은 것이니 현재 각각의 부동산 규제가 어떻게 책정되어 있는지 생각해보고 나의 부동산 계획을 수립하자.

1. LTV (Loan to Value ratio)
   영어로 풀어쓰니 쉽다.  결국 주택담보대출의 비율이다. 흔히 투기지역은 LTV가 40%로 규제된다고 하면 그 지역의 주택담보대출은 40%까지만 허용된다는 의미이다. 주택담보대출은? 주택을 담보로 돈을 빌리는 것을 말한다. 기본적으로 최근 "부동산규제지역"에 대한 주택담보대출이 많은 제한이 걸리고 있으니 이에 대한 부동산 정책을 반드시 체크하고 진행해야 할 것이다.
* 기본적으로 비규제지역의 주택담보대출은 1금융권에서 70%까지 허용된다.


2. DTI (Debt to Income)
  풀어서 써보니 이건 더 쉽다. 수입에 대한 부채의 비율이다. 정식 용어로는 총부채상환비율이다. 이는 대출을 실행할 때 채무자의 대출상환능력을 평가하기 위한 지표가 된다. 이는 다음에 설명할 DSR과는 다르게 가계부채에서 주택담보대출만 원리금상환액까지 고려하며, 나머지 기타대출은 이자상환액만 계산하는 수치이다.
예를 들어 DTI가 40%로 규제될 경우, 연간소득 5000만원의 채무자가 총 부채의 연간 원리금 상환이 2000만원을 넘지않도록 하는 것이다. 현재 부동산규제지역에 대한 DTI 규제가 강화되고 있으니 이 부분을 잘 체크하고 대출을 진행하도록 해야한다.


3. DSR (Debt service ratio)
   이 지표는 DTI보다 조금 더 과중한 지표이다. 주택담보대출의 원리금을 포함한 대출상환액 뿐 만 아니라, 가계의 대출 전체의 원리금을 포함한 대출상환액을 합산하여 대출 한도를 설정하는 것이다. 최근 부동산 과열 추세에 따라 DSR규제를 강화한다는 것은 그만큼 대출 규제를 강화하여 주택 구입에 제한을 두겠다는 처사로 판단할 수 있다.


지금까지 LTV, DTI, DSR의 각각의 의미를 알았을 것이다. 뉴스나 인터넷 기사를 통해 나오는 LTV 몇 %, 이제는 DSR규제도 강화한다라는 등의 기사를 본다면 충분히 그 의미를 이해하고 각자 본인의 대출 한도를 어느정도 예상할 수 있을 것이다. 최근 부동산 규제 강화에 따라 대출이 까다로워져 실거주 주택을 구매하고자 하는 실수요자들도 어려움을 겪는게 사실이지만, 과열되는 부동산 가격을 잡기 위한 여러가지 수단 중 하나로 LTV, DTI 그리고 DSR에 대한 규제를 활용하고 있다.